Возведение жилья на землях сельхозназначения

Бум внутреннего туризма в стране привёл к серьёзным подвижкам — в этот бизнес стали вовлекаться новые люди с небольшим начальным капиталом. Туристов принимают базы отдыха, частные усадьбы, гостевые дома, загородные отели, конефермы, домики рыбака и охотничьи хозяйства. Такие локации должны удовлетворять очевидным запросам — красивое место, близость водоёма, близость дороги с твёрдым покрытием и возможность электрификации, но главным условием является назначение земельного участка.

Ст.42 Земельного Кодекса РФ обязывает собственников земельных участков использовать участки только в соответствии с их целевым назначением. Это значит, что при возведении постройки на участке сельхознаназначения собственнику может грозить штраф и требование о приведении земельного участка в соответствующий вид. Размеры штрафов определены в ст. 8.8. КоАП РФ.

В целях поддержки сельского туризма в рамках развития сельского хозяйства, устойчивого развития сельских территорий был принят Федеральный закон от 2 июля 2021 г. № 318-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и статью 7 Федерального закона «О развитии сельского хозяйства».

В соответсвии с Законом "сельский туризм - туризм, предусматривающий посещение сельской местности, малых городов с численностью населения до тридцати тысяч человек, в целях отдыха, приобщения к традиционному укладу жизни, ознакомления с деятельностью сельскохозяйственных товаропроизводителей и (или) участия в сельскохозяйственных работах без извлечения материальной выгоды с возможностью предоставления услуг по временному размещению, организации досуга, экскурсионных и иных услуг. Деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма осуществляется сельскохозяйственными товаропроизводителями в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.

Развитие сельского туризма предполагает развитие средств размещения и туристской инфраструктуры. Однако статья 77 Земельного кодекса РФ устанавливает исчерпывающий перечень земель, которые относятся к землям сельхозназначения. Объекты инфраструктуры сельского туризма в настоящее время в этот перечень не входят.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 11.11.2022 № 617 утверждены требования к средствам размещения, используемым для осуществления деятельности по оказанию услуг в сфере сельского туризма в сельской местности.

Действующее сегодня законодательство не содержит определения «сельской местности». Более того, можно встретить совершенно разные понятия, касающиеся села. Так, Государственная программа «Комплексное развитие сельских территории» оперирует понятием «сельские территории».

Важно понимать, что на земле с сельхозназначением остаётся запрет на строительства жилых домов. Эту проблему бизнес пока решает появлением специализированных гостевых домиков для традиционных туристических баз, различных шатров и палаток для глэмпинг-парков, имея риски привлечения к ответственности по ст. 8.8. КоАП РФ.

В соответсвии с указанной нормой, гостевые домики, шатры, палатки для глэмпинг-парков, иные сооружения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием являются жилыми домами и не могут быть возведены на землях сельхозназначения.

Авторы этой статьи приходят к выводу о неподготовленности в полном объеме нормативной правовой базы, регулирующей правоотношения по использованию земель сельскохозяйственного назначения в целях развития сельского туризма, поскольку существующие сегодня неопределенности в понятии «сельский туризм», а также наличие пробелов в законодательстве, к которым можно отнести отсутствие порядка определения разрешенного использования сельскохозяйственных земель порождает разночтения и трудности в правоприменении.

Рекомендации.
При организации проектов сельского туризма с проживанием граждан на землях сельхозназначения рекомендуем изменить вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". При этом, проекты сельского туризма необходимо включать в план развития сельских территорий, оформлять соответствующие соглашения с органами муниципальной или региональной власти.

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков для организации мест проживания подойдут следующие виды:

• отдых (рекреация) - код 5.0
• природно-познавательный туризм - код 5.2;
• туристическое обслуживание - код 5.2.1;
• историко-культурная деятельность - код 9.3;
• передвижное жилье - код 2.4.

Для устройства и использования детских, спортивных площадок:

• обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий - код 5.1.1;
• обеспечение занятий спортом в помещениях - код 5.1.2;
• площадки для занятий спортом - код 5.1.3;
• оборудованные площадки для занятий спортом - код 5.1.4.

Рекомендуется дополнительно установить следующие виды разрешенного использования:

• парки культуры и отдыха - код 3.6.2;
• благоустройство территории - 12.0.2.

Это позволит обеспечить размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов.

Перевод земли в другое назначение занимает, как минимум, полтора года. Как правило, процесс затягивается до двух лет и дольше. На период перевода и благоустройства участка можно оформить с администрацией муниципалитета соглашение о моратории на проведение муниципального земельного контроля.

Следует учесть, что кадастровая стоимость участка с другим назначением может существенно увеличиться, что увеличит не только рыночную стоимость земельного участка, но и налоговые платежи.

В соответствии со ст.77 Земельного кодекса Российской Федерации:
1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, агрофитомелиоративными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

То есть, по смыслу ч.2 ст.77 строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов допускается на земельных участках:

• либо используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, действующими в соответствии с Федеральным законом № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»;
• либо предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответсвии со ст.78. Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

• крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, животноводство, садоводство или огородничество для собственных нужд;
• хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
• некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства, реконструкции дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, и использование таких земельных участков и (или) земель в целях, указанных в подпунктах и 6 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на основании публичного сервитута осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

Использование земель сельскохозяйственного назначения допускается для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве"
для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Федеральным законом от 02.07.2021 № 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрены ограничения строительства и использования жилых домов на сельскохозяйственных землях крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, действующими в соответствии с Федеральным законом № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в части ограничения по размеру площади дома не более 500 кв. м, этажности не выше трех этажей и площади застройки не более 0,25% от площади земельного участка.

В соответствии со ст.19 Федерального закона 74-ФЗ фермерское хозяйство может реализовывать сельскохозяйственную продукцию собственного производства с использованием помещений, расположенных в объектах капитального строительства, некапитальных строениях, сооружениях, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, или нестационарных торговых объектов.

Важно отметить, что деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма осуществляется сельскохозяйственными товаропроизводителями в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ. Сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организации, индивидуальные предприниматели, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, ее первичную и последующую (промышленную) переработку, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год.

Учитывая эти условия, доход от реализации проектов сельского туризма не должен превышать тридцать процентов за календарный год, что ограничивает возможность оказания услуг проживания и сопутствующих услуг на землях сельскохозяйственного назначения.

Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

Строительство иных объектов на землях сельскохозяйственного назначения не разрешается.

Кроме того, законами субъектов РФ могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности (п. 5 ст. 11 Закона о КФХ).

Рекомендации.
При организации крестьянскими (фермерскими) хозяйствами проектов сельского туризма с проживанием граждан на землях сельхозназначения рекомендуем изменить вид разрешенного использования земельного участка. При этом, проекты сельского туризма необходимо включать в план развития сельских территорий, оформлять соответствующие соглашения с органами муниципальной или региональной власти.

Собственники садовых или огородных земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки в соответствии с земельным законодательством, могут создавать садоводческие (СНТ) или огороднические (ОНТ) некоммерческие товарищества.

Товарищество может быть создано и вправе осуществлять свою деятельность для совместного владения, пользования, распоряжения имуществом общего пользования, а также для следующих целей:

• создание благоприятных условий для ведения гражданами садоводства и огородничества (обеспечение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведения, обращения с твердыми коммунальными отходами, благоустройства и охраны территории садоводства или огородничества, обеспечение пожарной безопасности территории садоводства или огородничества и иные условия);
• содействие гражданам в освоении земельных участков в границах территории садоводства или огородничества;
• содействие членам товарищества во взаимодействии между собой и с третьими лицами, в том числе с органами государственной власти и органами местного самоуправления, а также защита их прав и законных интересов.

Отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд регулируются Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Федеральный закон определяет особенности гражданско-правового положения некоммерческих организаций, создаваемых гражданами для ведения садоводства и огородничества в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Правовое регулирование отношений, связанных с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, осуществляется в соответствии с Федеральным законом 217-ФЗ и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Для целей настоящего Федерального закона 217-ФЗ используются следующие основные понятия:

• садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;
• садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании;
• хозяйственные постройки - сооружения и (или) строения, возводимые на садовых земельных участках и огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы;
• огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;
• имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости и иные объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на указанной территории;
• земельные участки общего назначения - земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования;
• взносы - денежные средства, вносимые гражданами, обладающими правом участия в товариществе в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - члены товарищества), на расчетный счет товарищества на цели и в порядке, которые определены настоящим Федеральным законом и уставом товарищества;
• территория садоводства или огородничества - территория, представляющая собой элемент планировочной структуры, в границах которой граждане осуществляют ведение садоводства или огородничества для собственных нужд.

В соответствии с Федеральным законом N 217-ФЗ:

• Садовые земельные участки и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения и должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием.
• Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
• Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
• Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации. В жилых домах допускается регистрация проживающих. Хозяйственные постройки, не являющиеся объектами капитального строительства, возводятся на садовых земельных участках и огородных земельных участках в соответствии с законодательством Российской Федерации.
• Собственник садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный участок.

Поддержка ведения садоводства и огородничества органами государственной власти и органами местного самоуправления осуществляется исходя из особой социальной значимости садоводства и огородничества. Федеральные органы государственной власти вправе осуществлять поддержку садоводства и огородничества за счет средств федерального бюджета.

В целях оказания государственной и муниципальной поддержки садоводства и огородничества органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе:

• создавать в своей структуре подразделения, обеспечивающие реализацию региональной и муниципальной политики по поддержке садоводства и огородничества;
• принимать государственные и муниципальные программы, предусматривающие меры поддержки садоводства и огородничества (в том числе инвестиционные программы), а также ведомственные целевые программы;
• вести просветительскую работу в целях популяризации ведения садоводства и огородничества;
• организовывать в границах территории садоводства или огородничества снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, снабжение топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации;
• осуществлять финансирование выполнения комплексных кадастровых работ применительно к кадастровым кварталам, в границах которых расположены территории садоводства или огородничества;
• по заявлению товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, безвозмездно приобретать в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность такое имущество общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в случае, если такое имущество в соответствии с федеральным законом может находиться в государственной или муниципальной собственности;
• создавать информационные системы либо обеспечивать развитие существующих информационных систем в целях их использования для проведения голосования на общем собрании членов товарищества.

Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество в случае принятия его членами решения об изменении вида деятельности на производство, переработку и сбыт продукции растениеводства или иную деятельность, которая не связана с ведением садоводства и огородничества и для осуществления которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации допускается создание потребительского кооператива, должно быть преобразовано в потребительский кооператив. (п.1 ст.27 Федерального закона 217-ФЗ)

При организации коммерческой деятельности на базе СНТ, в том числе:: реализация излишков сельскохозяйственной продукции, организация и предоставление в пользование мест для долгосрочного и краткосрочного проживания, сельский туризм рекомендуется осуществлять в форме потребительского кооператива в соответсвии с Законом РФ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации". Это позволит:

• обеспечить быстрый вход товаров и услуг на международные рынки без участия посредников;
• приобретать товары по низкой цене за счет формирования консолидированного спроса участников Системы;
• снизить предпринимательские риски, защитить свои интересы, получить гарантии поставки или оплаты по внешнеторговым сделкам;
• снизить затраты на логистику, сертификацию продукции и таможенное оформление;
• оптимизировать налоговую нагрузку и обязательные платежи;
• получить государственную поддержку и доступ к инвестициям;
• обеспечить защиту прав собственности на недвижимое имущество и нематериальные активы;
• обеспечить наследственные права на имущество.

подробнее

Ответим на ваши дополнительные вопросы, проведем бесплатную консультацию с лицами, принимающими решение в вашей компании, руководителями юридической службы, бухгалтерии.

Обратиться за подробной информацией
WhatsApp, Viber, Telegram, +7 919 900 0080